Stanogradnja i cijene stanova
Jesu li stanovi dostupniji nego prije i što očekivati?
Nenad Bakić, CFAObjavljeno:
Ilustracija: pokazatelji.hrCijene stanova nisu samo broj na oglasu — one su rezultat susreta ponude i potražnje. Ovdje gledamo varijable koje nam pomažu razumjeti gdje ide tržište: koliko je danas teško kupiti stan, što se gradi i dolazi u ponudu, kako se kreću cijene gradnje i — možda najvažnije — koliko ima novca u sustavu koji traži investicijsku alternativu depozitu. Iz tih varijabli izvodimo prognozu: nastavlja li se rast, dolazi li korekcija ili je tržište već u zoni stabilizacije.
Cijene stanova nisu samo broj na oglasu nego su rezultat ponude i potražnje. U ovom članku gledamo varijable koje nam pomažu razumjeti kamo ide tržište: koliko je danas teško kupiti stan, što se gradi i dolazi u ponudu, kako se kreću cijene gradnje i - možda najvažnije - koliko ima novca u sustavu koji traži investicijsku alternativu depozitu.
Koliko je danas teško kupiti stan?
Pokazatelj uzima tipičan scenarij kupnje: stan od 60 m², kredit na 25 godina koji pokriva 90 % cijene (uz 10 % vlastitog učešća), uz prosječnu efektivnu stambenu kamatnu stopu. Mjesečna rata se dijeli s prosječnom neto plaćom u RH i prikazuje kao postotak. Što je broj veći, to više svake plaće "pojede" rata. To je opipljiva mjera koliko je stan u danom trenutku dostupan prosječnom kupcu.
HNB · DZS
Udio mjesečne rate stambenog kredita u prosječnoj neto plaći
Udio rate u neto plaći (%)
Učitavanje…
Alternativno gledano, indeks dostupnosti stanova pokazuje koliko je sada stan dostupan u odnosu na prošlost. Kao što se vidi, indeks je i dalje na prilično visokim razinama (što znači veću dostupnost) i polako raste - stanovi opet polako postaju dostupniji s obzirom na rast plaća i visinu kamatne stope.
HNB · DZS
Indeks dostupnosti stanova
Indeks dostupnosti stanova
Učitavanje…
Indikator precijenjenosti
Dodano 7.7.2026.
Razvio sam HPMI-HR, prvi kompozitni indikator precijenjenosti stambenih nekretnina za Hrvatsku. On sedam pokazatelja – od odnosa cijena prema plaćama, najamninama i troškovima gradnje do priuštivosti, stambenih investicija i kamatnog rizika – objedinjuje u jednu procjenu odstupanja cijena od fundamenata. Osnovna procjena za prvo tromjesečje 2026. iznosi +14,7 %, ali indikator ne prognozira hoće li ni kada cijene pasti.
Metodologiju, dekompoziciju i ograničenja pročitajte u medijskom sažetku analize HPMI-HR.
Što dolazi na tržište — koliko se gradi?
Broj izdanih građevinskih dozvola za stanove je najraniji signal buduće ponude. Dozvola znači da je projekt u pokretu, a stan će na tržište doći za 1-3 godine. Prikaz s 12-mjesečnim kliznim prosjekom (MA 12) uklanja sezonsku buku i izlučuje pravi trend. Vidi se da se broj dozvola ustabilio: nema pada koji bi sugerirao slabljenje potražnje, ali ni velikog rasta koji bi nagovještao da će val novih stanova "ugasiti požar" potražnje.
DZS · MSI
Broj stanova za koje su izdane građevinske dozvole
Broj stanova
Učitavanje…
Slika je još jasnija ako gledamo ukupne kvadrate za koje su izdane dozvole, jer time uračunavamo i veličinu stanova, ne samo broj. I tu se vidi isti uravnoteženi obrazac.
DZS · MSI
Korisna površina stanova s izdanim dozvolama
Površina stanova (m²)
Učitavanje…
Treća perspektiva istog stanja — indeks obujma građevinskih radova na stambenim zgradama — pokazuje koliko se sati zaista radi na gradilištima. I tu je trend ravan: nema niti pregrijavanja niti hlađenja sektora.
DZS · MSI
Indeks obujma radova za stambene zgrade
Indeks obujma stambenih radova
Učitavanje…
Cijene rastu — koliko od toga ide developeru?
Naizgled, profiti developera rastu jer prodajne cijene novih stanova rastu brže od troška gradnje. Ali kao što DZS metodologija eksplicitno kaže, prodajna cijena uključuje PDV, zemljište, projektiranje, dozvole, kamate na kredit i developerov profit — dok trošak izvršenih građevinskih radova te stavke isključuje. Razlika između linija dakle nije čista marža developera.
DZS · MSI
Prosječna cijena novog stana vs trošak gradnje
Prosječna prodajna cijena (€/m²)Trošak gradnje + dobit izvođača (€/m²)
Učitavanje…
Pravi test je udjel troška gradnje u prodajnoj cijeni. Ako ta razlika raste, širi se "implicitna marža" (zemljište + PDV + ostali troškovi + developerov profit). Ako je stabilna, znači da rast cijena prati rast troškova razmjerno. U RH se kroz cijelo razdoblje 2010.-2025. udjel kreće u uskom rasponu 57-62 % — iznenađujuće stabilno.
DZS · MSI (izvedeno)
Udjel troška gradnje u prodajnoj cijeni novog stana
Trošak gradnje / prodajna cijena (%)
Učitavanje…
Stabilan udjel troška u cijeni je važan signal. On sada ne pokazuje znakove pregrijavanja niti kolapsa marže. To znači da rast cijena nije rezultat nezdravog širenja developerskog profita, nego paralelnog rasta i cijena i troškova. Stabilno stanje obično znači zadržavanje postojećih trendova - a trend je rast cijena.
S druge strane, za očekivati je i daljnji rast cijena gradnje s obzirom na sve veći nesrazmjer između ugovorenih (narudžaba) i izvršenih radova u građevinarsvu. Veća potražnja za građevinskim sektorom mora rezultirati i većim cijenama. A ako udjel građevinskog troška u cijeni stana ostane ovakav kakav je (a već duže vrijeme je praktički fiksan na ~60 %), to onda i dodatno ukazuje na povećanje cijene stanova.
DZS · MSI
Vrijednost izvršenih radova vs nove narudžbe u građevinarstvu
Vrijednost izvršenih radovaVrijednost novih narudžaba
Učitavanje…
Druga dimenzija: dostupnost novca
Stan u Hrvatskoj velikim dijelom služi kao investicija ili instrument štednje, ne samo kao mjesto stanovanja. Zato je dostupnost novca jedan od ključnih pokretača cijena — kad se na tržištu nakuplja višak likvidnosti, dio prelije u nekretnine i diže cijene. Pogledajmo tri kanala: depozite, novu štednju i stambene kredite.
Ovome treba dodati i najveći kanal, kojim se ovdje nećemo baviti, a to je "sivi" novac koji je došao iz sivog gospodarstva - usluga i proizvda za koje se ne izdaju računi i plaća PDV i porez na dobit - a koji velikim rastom BDP također brzo raste i prirodno se sklanja i pere kupnjom nekretnina.
Ovome treba dodati i najveći kanal, kojim se ovdje nećemo baviti, a to je "sivi" novac koji je došao iz sivog gospodarstva - usluga i proizvda za koje se ne izdaju računi i plaća PDV i porez na dobit - a koji velikim rastom BDP također brzo raste i prirodno se sklanja i pere kupnjom nekretnina.
Depoziti kućanstava su na rekordnim nominalnim razinama, ali realno (korigirano za inflaciju) stagniraju. Inflacija ih jede, a najveći dio depozita je po viđenju sa kamatama gotovo nula. To je faktor koji gura građane prema potrazi za alternativnim načinom očuvanja imovine, uključujući nekretnine.
HNB
Depoziti kućanstava
NominalnoRealno
Učitavanje…
Posljedicu vidimo u novim poslovima depozita po viđenju - što je ogromna večina štednje kućanstva.
HNB
Novi poslovi depozita po viđenju (prekonoćnih) kućanstava
NominalnoRealno
Učitavanje…
Za usporedbu, novi poslovi oročenih depozita, gdje građani veže novac na duže razdoblje zauzvrat za višu kamatu, su gotovo zanemarivi naspram po viđenju. Razlog: oni koji bi tradicionalno oročavali sada radije kupuju državne obveznice. Vidljivi porast u zadnje vrijeme dolazi tek otkad je država uvela tzv. "narodne" obveznice, pa su banke bile prisiljene radikalno povećati kamatu da uopće zadrže dio te štednje. U svakom slučaju, oročena štednja u bankama nije važan kanal.
HNB
Novi poslovi oročenih depozita kućanstava
NominalnoRealno
Učitavanje…
S druge strane, banke su prepune novca i agresivno plasiraju stambene kredite. Vidimo velik nominalan rast novoodobrenih stambenih kredita kućanstvima.
HNB
Novoodobreni stambeni krediti kućanstvima
Stambeni krediti
Učitavanje…
Ali još važnije: rast je značajan i u realnom iznosu (korigirano za inflaciju). To znači da se kreditna aktivnost povećava brže od inflacije: novac stvarno ulazi u tržište nekretnina, a ne samo nominalno prati rast cijena.
HNB
Novoodobreni stambeni krediti kućanstvima
Stambeni krediti (realno)
Učitavanje…
Pad broja transakcija
U javnosti u zadnje vrijeme dominira teza o navodnom skorašnjem padu cijena jer "pada broj transakcija" nekretninama. Ti podaci dolaze od Porezne uprave, onda budu prenošeni u raznim službenim materijalima i postaju neupitna istina. Međutim, i sama Porezna uprava kaže da podaci o broju transakcija ne moraju biti usporedivi s onima prije zbog različite dinamike obrade.
O toj sam temi pisao više puta, jer teza nikako da odumre, i (uspješno) prognozirao daljnji rast cijena stanova usprkos glasovima koji su iz tog razloga najavljivali stagnaciju ili pad.
O čemu se radi? Izgleda prilično nevjerojatno da sada, po prvi puta u povijesti, imamo navodni pad prometa doslovno svih nekretnina — od stanova, građevnih zemljišta, parkirnih mjesta (kad je najviše auta u povijesti), ruševina, pa i grobnih mjesta. Detaljnije sam o tome pisao ovdje.
Zato zaista ne možemo tek tako zaključiti da postoji pad — ono što možemo iščitati iz podataka državne porezne uprave je da ne znamo.
S druge strane, zanimljivo je da u svom detaljnom izvješću o prometu nekretnina, Grad Zagreb dokumentira rast broja transakcija stanova.
To pokazuje da je navodni pad prometa nekretnina slab argument za pad cijena stanova.
(Dodano 13.7.2026.)
(Dodano 13.7.2026.)
U zadnje vrijeme se ovo dodatno zaoštrilo i pretvorilo u medijsku izvješćivanje o padu broja transakcija 2025. i prvog kvartala 2026.
Podaci koje pri tome koriste mediji, neki analitičari, pa čak i Ministarstvo graditeljstva su u najmanju ruku nepouzdani, a vrlo vjerojatno i pogrešni.
Pogledajmo najrpije promjene broja transakcijama stanova i apartmana koje je Ministarsvo objavilo za pojedine gradove i Istarsku županiju prema izvornim podacima zajedno s promjenom koju je za Ministarstvo 'izračunao' Ekonomski institut Zagreb, a bez zadrške prenose mediji i analitičari.
Ne prikazujemo sve velike gradove i županije jer za neke podaci nisu konzistentni ili dostupni, a navedeni obuhvaćaju najvažnija i ukupno oko pola svih transakcija.
Evidentno je da je ovo nemoguće. Neki podaci su pogrešni. Ili redom sva službeni izvještaji velikih gradova i županija ili neslužbena analiza Ekonomskog instituta.
Presuda je tu jasna. Sam EIZg kaže: "Važno je naglasiti da su predmetni podaci preuzeti iz baze sa stanjem na dan 14. siječnja 2026. godine, pri čemu u tom trenutku dio prometa nekretnina ostvarenog
Presuda je tu jasna. Sam EIZg kaže: "Važno je naglasiti da su predmetni podaci preuzeti iz baze sa stanjem na dan 14. siječnja 2026. godine, pri čemu u tom trenutku dio prometa nekretnina ostvarenog
u 2025. godini još nije bio evidentiran u sustavu eNekretnine."
Drugim riječima, pouzdano znamo da su podaci pogrešni, ali svejedno iz njih izvlačimo zaključke. Podjseća na vic o Muji i Hasi:
Vidi Haso pijanog Muju kako traži po mraku nešto na cesti.
- Bolan Mujo, što tražiš?
- Ključeve od auta.
- Pa jesu li ti tu ispali?
- Nisu nego u jarku kraj ceste.
- Pa što onda tražiš na cesti?
- Jer na cesti ima svjetla.
Sličn se događa i sa zaključivanjem o 'velikom padu od 42% u prvom kvartalu koji se temelje na tablicama Porezne uprave koja za njih jasno kaže:
"1. Navedeni pregled ne sadrži podatke o ukupnoj kupoprodaji nekretnina, već isključivo o kupoprodaji za koje je Porezna uprava provela postupak utvrđivanja porezne osnovice
Drugim riječima, pouzdano znamo da su podaci pogrešni, ali svejedno iz njih izvlačimo zaključke. Podjseća na vic o Muji i Hasi:
Vidi Haso pijanog Muju kako traži po mraku nešto na cesti.
- Bolan Mujo, što tražiš?
- Ključeve od auta.
- Pa jesu li ti tu ispali?
- Nisu nego u jarku kraj ceste.
- Pa što onda tražiš na cesti?
- Jer na cesti ima svjetla.
Sličn se događa i sa zaključivanjem o 'velikom padu od 42% u prvom kvartalu koji se temelje na tablicama Porezne uprave koja za njih jasno kaže:
"1. Navedeni pregled ne sadrži podatke o ukupnoj kupoprodaji nekretnina, već isključivo o kupoprodaji za koje je Porezna uprava provela postupak utvrđivanja porezne osnovice
2. U Informacijskom sustavu Porezne uprave još uvijek traje postupak ažuriranja podataka o kupoprodajama te su dostavljeni podaci podložni promjenama i ne smatraju se konačnim."
Drugim riječima, možda postoji pad ali to ne možemo znati dok ne dobijemo revidirane podatke. Ali možemo vjerovati da ako postoji nije ni blizu ovoliki, sudeći preme gornjim slučajem s podacima za 2025. (i za 2025. je Porezna uprava objavila pad, ali uz iste napomene).
Drugim riječima, možda postoji pad ali to ne možemo znati dok ne dobijemo revidirane podatke. Ali možemo vjerovati da ako postoji nije ni blizu ovoliki, sudeći preme gornjim slučajem s podacima za 2025. (i za 2025. je Porezna uprava objavila pad, ali uz iste napomene).
No, svi mehanički, kratkoročni pokazatelji — kako sa strane potražnje, ponude, tako i financija — ukazuju na daljnji rast cijena stanova.
Demografija kao dugoročna odrednica cijena stanova
Ipak, iako se može argumentirati da su nekretnine, odnosno stanovi, nešto kao "hrvatski Bitcoin", pa će uvijek imati neku trgovinsku vrijednost dok idu iz ruke u ruku bez obzira na intrinzičnu vrijednost, ipak se radi o realnoj imovini čija vrijednost u konačnici slijedi iz sadašnje ili neke buduće (možda i jako daleke) uporabne vrijednosti. A nju oblikuje demografija. I ne zaboravimo da nema garancije da Bitcoin neće kolabirati - jer nema nikakvu intrinzičnu vrijednost na koju se oslanja, nego samo vjeru da će netko jednom za njega htjeti platiti više.
Nažalost, kao i u mnogim drugim državama, demografija nam je slaba točka. Trenutno je broj rođenih svega 65 na 100 umrlih. To ne ulijeva nadu u dugoročnu potražnju za dodatnim nekretninama.
DZS
Omjer umrlih i rođenih
Omjer (umrli / rođeni)
Učitavanje…
Međutim, jako je teško i nezahvalno procjenjivati kada će demografski uteg prevladati nad uzgonom velike količine novca u sustavu i jako ograničene ponude u građevini. Iako sam 2011. bio u pravu kad sam prognozirao da će cijene stanova dugoročno padati - i zaista, tek 2018. su došle na cijenu iz 2011., a nedavni uzlet rezultat je enormnog pumpanja novca za sanaciju pandemijskog odgovora i ograničenja građevinske industrije zbog obnove (i pumpanja cijena u tom državno financiranom dijelu) - te da je puno bolje umjesto fizičkih nekretnina kupiti udjele u turističkim kompanijama (što isto predstavlja udjel u nekretninama), ovaj put se to ne bih usudio prognozirati.
U svakom slučaju, smatram da je za mlade ljude koji nemaju ili nemaju puno kapitala dobar odluka kupiti stan na kredit, jer je to najlakši način da tuđi novac (kredit) otplatom pretvore u svoj kapital, pa čak i ako je nekad rata veća od cijene najma. Pri tome bih birao stanove to bliže centru (ali ne oronule stanove u centru), ili općenito na dobrim lokacijama, čak i ako su skuplji, jer u nekoj novoj krizi, koja će sigurno doći, stanovi na urbanistički lošijim lokacijama mogu daleko više izgubiti na cijeni.
U svakom slučaju, smatram da je za mlade ljude koji nemaju ili nemaju puno kapitala dobar odluka kupiti stan na kredit, jer je to najlakši način da tuđi novac (kredit) otplatom pretvore u svoj kapital, pa čak i ako je nekad rata veća od cijene najma. Pri tome bih birao stanove to bliže centru (ali ne oronule stanove u centru), ili općenito na dobrim lokacijama, čak i ako su skuplji, jer u nekoj novoj krizi, koja će sigurno doći, stanovi na urbanistički lošijim lokacijama mogu daleko više izgubiti na cijeni.