Stanogradnja i cijene stanova

Pokazatelj uzima tipičan scenarij kupnje: stan od 60 m², kredit na 25 godina koji pokriva 90 % cijene (uz 10 % vlastitog učešća), uz prosječnu efektivnu stambenu kamatnu stopu. Mjesečna rata se dijeli s prosječnom neto plaćom u RH i prikazuje kao postotak. Što je broj veći, to više svake plaće "pojede" rata. To je opipljiva mjera koliko je stan u danom trenutku dostupan prosječnom kupcu.

Alternativno gledano, indeks dostupnosti stanova pokazuje koliko je sada stan dostupan u odnosu na prošlost. Kao što se vidi, indeks je i dalje na prilično visokim razinama (što znači veću dostupnost) i polako raste - stanovi opet polako postaju dostupniji s obzirom na rast plaća i visinu kamatne stope.

Broj izdanih građevinskih dozvola za stanove je najraniji signal buduće ponude. Dozvola znači da je projekt u pokretu, a stan će na tržište doći za 1-3 godine. Prikaz s 12-mjesečnim kliznim prosjekom (MA 12) uklanja sezonsku buku i izlučuje pravi trend. Vidi se da se broj dozvola ustabilio: nema pada koji bi sugerirao slabljenje potražnje, ali ni velikog rasta koji bi nagovještao da će val novih stanova "ugasiti požar" potražnje.

Slika je još jasnija ako gledamo ukupne kvadrate za koje su izdane dozvole, jer time uračunavamo i veličinu stanova, ne samo broj. I tu se vidi isti uravnoteženi obrazac.

Treća perspektiva istog stanja — indeks obujma građevinskih radova na stambenim zgradama — pokazuje koliko se sati zaista radi na gradilištima. I tu je trend ravan: nema niti pregrijavanja niti hlađenja sektora.

Naizgled, profiti developera rastu jer prodajne cijene novih stanova rastu brže od troška gradnje. Ali kao što DZS metodologija eksplicitno kaže, prodajna cijena uključuje PDV, zemljište, projektiranje, dozvole, kamate na kredit i developerov profit — dok trošak izvršenih građevinskih radova te stavke isključuje. Razlika između linija dakle nije čista marža developera.

Pravi test je udjel troška gradnje u prodajnoj cijeni. Ako ta razlika raste, širi se "implicitna marža" (zemljište + PDV + ostali troškovi + developerov profit). Ako je stabilna, znači da rast cijena prati rast troškova razmjerno. U RH se kroz cijelo razdoblje 2010.-2025. udjel kreće u uskom rasponu 57-62 % — iznenađujuće stabilno.

Stabilan udjel troška u cijeni je važan signal. On sada ne pokazuje znakove pregrijavanja niti kolapsa marže. To znači da rast cijena nije rezultat nezdravog širenja developerskog profita, nego paralelnog rasta i cijena i troškova. Stabilno stanje obično znači zadržavanje postojećih trendova - a trend je rast cijena.

S druge strane, za očekivati je i daljnji rast cijena gradnje s obzirom na sve veći nesrazmjer između ugovorenih (narudžaba) i izvršenih radova u građevinarsvu. Veća potražnja za građevinskim sektorom mora rezultirati i većim cijenama. A ako udjel građevinskog troška u cijeni stana ostane ovakav kakav je (a već duže vrijeme je praktički fiksan na ~60 %), to onda i dodatno ukazuje na povećanje cijene stanova.

Stan u Hrvatskoj velikim dijelom služi kao investicija ili instrument štednje, ne samo kao mjesto stanovanja. Zato je dostupnost novca jedan od ključnih pokretača cijena — kad se na tržištu nakuplja višak likvidnosti, dio prelije u nekretnine i diže cijene. Pogledajmo tri kanala: depozite, novu štednju i stambene kredite.

Ovome treba dodati i najveći kanal, kojim se ovdje nećemo baviti, a to je "sivi" novac koji je došao iz sivog gospodarstva - usluga i proizvda za koje se ne izdaju računi i plaća PDV i porez na dobit - a koji velikim rastom BDP također brzo raste i prirodno se sklanja i pere kupnjom nekretnina.

Depoziti kućanstava su na rekordnim nominalnim razinama, ali realno (korigirano za inflaciju) stagniraju. Inflacija ih jede, a najveći dio depozita je po viđenju sa kamatama gotovo nula. To  je faktor koji gura građane prema potrazi za alternativnim načinom očuvanja imovine, uključujući nekretnine.

Posljedicu vidimo u novim poslovima depozita po viđenju - što je ogromna večina štednje kućanstva.

Za usporedbu, novi poslovi oročenih depozita, gdje građani veže novac na duže razdoblje zauzvrat za višu kamatu, su gotovo zanemarivi naspram po viđenju. Razlog: oni koji bi tradicionalno oročavali sada radije kupuju državne obveznice. Vidljivi porast u zadnje vrijeme dolazi tek otkad je država uvela tzv. "narodne" obveznice, pa su banke bile prisiljene radikalno povećati kamatu da uopće zadrže dio te štednje. U svakom slučaju, oročena štednja u bankama nije važan kanal. 

S druge strane, banke su prepune novca i agresivno plasiraju stambene kredite. Vidimo velik nominalan rast novoodobrenih stambenih kredita kućanstvima.

Ali još važnije: rast je značajan i u realnom iznosu (korigirano za inflaciju). To znači da se kreditna aktivnost povećava brže od inflacije: novac stvarno ulazi u tržište nekretnina, a ne samo nominalno prati rast cijena.

U javnosti u zadnje vrijeme dominira teza o navodnom skorašnjem padu cijena jer "pada broj transakcija" nekretninama. Ti podaci dolaze od Porezne uprave, onda budu prenošeni u raznim službenim materijalima i postaju neupitna istina. Međutim, i sama Porezna uprava kaže da podaci o broju transakcija ne moraju biti usporedivi s onima prije zbog različite dinamike obrade.

O čemu se radi? Izgleda prilično nevjerojatno da sada, po prvi puta u povijesti, imamo navodni pad prometa doslovno svih nekretnina — od stanova, građevnih zemljišta, parkirnih mjesta (kad je najviše auta u povijesti), ruševina, pa i grobnih mjesta. Detaljnije sam o tome pisao ovdje.

Zato zaista ne možemo tek tako zaključiti da postoji pad — ono što možemo iščitati iz podataka državne porezne uprave je da ne znamo.

S druge strane, zanimljivo je da u svom detaljnom izvješću o prometu nekretnina, Grad Zagreb dokumentira rast broja transakcija stanova.

To pokazuje da je navodni pad prometa nekretnina slab argument za pad cijena stanova.

Ipak, iako se može argumentirati da su nekretnine, odnosno stanovi, nešto kao "hrvatski Bitcoin", pa će uvijek imati neku trgovinsku vrijednost dok idu iz ruke u ruku bez obzira na intrinzičnu vrijednost, ipak se radi o realnoj imovini čija vrijednost u konačnici slijedi iz sadašnje ili neke buduće (možda i jako daleke) uporabne vrijednosti. A nju oblikuje demografija. I ne zaboravimo da nema garancije da Bitcoin neće kolabirati - jer nema nikakvu intrinzičnu vrijednost na koju se oslanja, nego samo vjeru da će netko jednom za njega htjeti platiti više.

Nažalost, kao i u mnogim drugim državama, demografija nam je slaba točka. Trenutno je broj rođenih svega 65 na 100 umrlih. To ne ulijeva nadu u dugoročnu potražnju za dodatnim nekretninama.

Međutim, jako je teško i nezahvalno procjenjivati kada će demografski uteg prevladati nad uzgonom velike količine novca u sustavu i jako ograničene ponude u građevini. Iako sam 2011. bio u pravu kad sam prognozirao da će cijene stanova dugoročno padati - i zaista, tek 2018. su došle na cijenu iz 2011., a nedavni uzlet rezultat je enormnog pumpanja novca za sanaciju pandemijskog odgovora i ograničenja građevinske industrije zbog obnove (i pumpanja cijena u tom državno financiranom dijelu) - te da je puno bolje umjesto fizičkih nekretnina kupiti udjele u turističkim kompanijama (što isto predstavlja udjel u nekretninama), ovaj put se to ne bih usudio prognozirati. 

U svakom slučaju, smatram da je za mlade ljude koji nemaju ili nemaju puno kapitala dobar odluka kupiti stan na kredit, jer je to najlakši način da tuđi novac (kredit) otplatom pretvore u svoj kapital, pa čak i ako je nekad rata veća od cijene najma. Pri tome bih birao stanove to bliže centru (ali ne oronule stanove u centru), ili općenito na dobrim lokacijama, čak i ako su skuplji, jer u nekoj novoj krizi, koja će sigurno doći, stanovi na urbanistički lošijim lokacijama mogu daleko više izgubiti na cijeni.