Studija · srpanj 2026.
HPMI Hrvatska
Jesu li stanovi u Hrvatskoj precijenjeni — i zbog čega? Prvi javno reproducibilan kompozitni indikator neusklađenosti cijena stambenih nekretnina s fundamentima (housing price misalignment indicator, HPMI-HR), izrađen po metodologiji koju koriste Bundesbank, Banka Slovenije i središnja banka Malte.
Dokumenti
Cjelovit rad: metodologija, validacija, dekompozicija, tablice i potpuna reproducibilnost.
40 stranica — verzija za ispis, arhiviranje i citiranje.
Ključni nalazi i grafovi bez tehničkih detalja — desetak minuta čitanja.
Ukratko
- Cijene stambenih nekretnina početkom 2026. oko 15 % su iznad razine koju podupiru plaće, najamnine, troškovi gradnje, uvjeti financiranja i realna ekonomija — nijedna od 18 varijanti izračuna ne daje vrijednost blizu nule.
- Struktura odstupanja bitno se razlikuje od 2007.: tada su ga nosili plaće i priuštivost (kreditni balon), danas realne cijene i građevinska ekspanzija — uz kreditnu komponentu koja od 2025. ponovno raste.
- Kamatne stope na stambene kredite među najnižima su u europodručju (2,95 % naspram 3,43 %), posljedica 42 milijarde eura depozita čija realna vrijednost stagnira na razini iz 2021.
- Indikator mjeri veličinu odstupanja i njegove izvore — ne prognozira trenutak ni oblik prilagodbe.
Kako se mjeri
Sedam pokazatelja — od omjera cijena i plaća do udjela stambenih investicija u BDP-u — pretvara se u odstupanje od vlastite dugoročne norme i agregira ponderima iz faktorske analize u jedan broj: postotak precijenjenosti. Validacija obuhvaća frekvencijske filtre, tri pravila za identifikaciju epizoda, BSADF test eksplozivnosti (prvi put za Hrvatsku) i ECB-ov skup alternativnih metrika.
Interaktivna verzija indikatora s kvartalnim ažuriranjem u pripremi je na ovoj adresi. Izračun: Nenad Bakić, CFA.