Studija · srpanj 2026.
HPMI Hrvatska
Jesu li stanovi u Hrvatskoj precijenjeni — i zbog čega? Kompozitni indikator neusklađenosti cijena stambenih nekretnina s fundamentima (housing price misalignment indicator, HPMI-HR), izrađen po metodologiji koju koriste Bundesbank, Banka Slovenije, središnja banka Malte i Hrvatska narodna banka.
Aktualno: drugo tromjesečje 2026.
S DZS-ovim cijenama stanova za drugo tromjesečje 2026. (objava 1. listopada 2026.) osnovna procjena iznosi +16,5 %, nakon +14,8 % u prvom tromjesečju. Najviše su porasli doprinosi kamatnog rizika, odnosa cijena i najamnina te stambenih investicija. Vrh prethodnog ciklusa bio je +20,1 % (2007Q3), a nedavni +17,4 % (2025Q2).
Izračun ponavlja metodologiju članka na ažuriranim podacima; ponderi i povijest serije gotovo su nepromijenjeni (revizije do 0,4 postotna boda). Članak, PDF i sažetak za medije ostaju na podacima iz srpnja 2026. (2026Q1: +14,7 %). Izračun: Nenad Bakić, CFA.
Dokumenti
Cjeloviti preprint (verzija 2): metodologija, validacija, dekompozicija i tablice.
42 stranice — verzija za ispis, arhiviranje i citiranje.
Ključni nalazi i grafovi bez tehničkih detalja — desetak minuta čitanja.
Nalazi članka (podaci za 2026Q1)
- Cijene stambenih nekretnina početkom 2026. oko 15 % su iznad razine koju podupiru plaće, najamnine, troškovi gradnje, uvjeti financiranja i realna ekonomija — nijedna od 18 varijanti izračuna ne daje vrijednost blizu nule.
- Struktura odstupanja bitno se razlikuje od 2007.: tada su ga nosili plaće i priuštivost (kreditni balon), danas realne cijene i građevinska ekspanzija — uz kreditnu komponentu koja od 2025. ponovno raste.
- Kamatne stope na stambene kredite među najnižima su u europodručju (2,95 % naspram 3,43 %), posljedica 42 milijarde eura depozita čija realna vrijednost stagnira na razini iz 2021.
- Indikator mjeri veličinu odstupanja i njegove izvore — ne prognozira trenutak ni oblik prilagodbe.
Kako se mjeri
Sedam pokazatelja — od omjera cijena i plaća do udjela stambenih investicija u BDP-u — pretvara se u odstupanje od vlastite dugoročne norme i agregira ponderima iz faktorske analize u jedan broj: ponderirani prosjek postotnih odstupanja. Validacija obuhvaća frekvencijske filtre, tri pravila za identifikaciju epizoda, BSADF test eksplozivnosti i ECB-ov skup alternativnih metrika.
Interaktivna verzija indikatora s kvartalnim ažuriranjem u pripremi je na ovoj adresi. Izračun: Nenad Bakić, CFA.